Deine Mietwohnung selbst umbauen: Zustimmung und vorherige Vereinbarungen

1. Beschreibe zunächst genau, was du verändern möchtest

Mache aus deinem Umbauwunsch einen konkreten Plan. „Die Küche aufwerten“ kann bedeuten, dass du lose Griffe austauschst, aber auch, dass du Leitungen verlegst und die vorhandene Küche entsorgst. Halte schriftlich fest, welche Teile erhalten bleiben, welche entfernt werden und was daran befestigt werden soll. Füge Fotos und eine einfache Zeichnung bei. So entsteht eine brauchbare Gesprächsgrundlage, und du vermeidest, dass sich später herausstellt, dass die Beteiligten unterschiedliche Umbauten vor Augen hatten.

Unterscheide eine eigene Verbesserung von der Behebung eines bestehenden Problems. Eine undichte Leitung zu melden ist etwas anderes, als um Zustimmung zu einer anderen Küchenaufteilung zu bitten. Bitte bei einer Kombination um getrennte Antworten: Welche Instandsetzung übernimmt der Vermieter, und welche zusätzliche Veränderung möchtest du selbst finanzieren? Halte beide Themen in derselben Korrespondenz klar erkennbar auseinander.

Geht es in erster Linie um eine Instandsetzung, die der Vermieter durchführen muss? Behandle diese Frage getrennt von deiner eigenen Verbesserung und lies den Leitfaden zu schwerwiegenden Mängeln und Mietminderung. Eine gemeinsame energetische Modernisierung erfordert andere Schritte; lies dazu energetische Modernisierung der Mietwohnung.

2. Kleine Veränderungen, die sich einfach rückgängig machen lassen

Artikel 7:215 des niederländischen Burgerlijk Wetboek (BW) sieht eine Ausnahme vom Zustimmungserfordernis für Veränderungen vor, die sich am Ende des Mietverhältnisses ohne nennenswerte Kosten rückgängig machen und entfernen lassen. Das ist keine allgemeine Freistellung für alles, was ein Heimwerker technisch wiederherstellen kann. Die Kosten und der Umfang der Wiederherstellung spielen eine Rolle. Die niederländische Regierung nennt kleine Bohrlöcher als Beispiel.

Arbeite deshalb vorher aus, wie die Entfernung ablaufen würde. Bleibt nach dem Entfernen lediglich eine einfach auszubessernde Befestigungsstelle zurück, oder müssen Boden, Fliesen und Leitungen neu aufgebaut werden? Verwende keine selbst festgelegte Eurogrenze für alle Wohnungen. Bitte im Zweifel um schriftliche Klarheit, bevor du Materialien bestellst. Ein Foto des Ausgangszustands hilft außerdem dabei, spätere Schäden von bereits vorhandenen Beschädigungen zu unterscheiden.

3. Bitte bei einem umfangreichen Vorhaben schriftlich um Zustimmung

Bei umfangreichen Veränderungen, etwa einem anderen Badezimmer oder einer anderen Küche, ist grundsätzlich eine vorherige schriftliche Zustimmung erforderlich. Die niederländische Regierung erläutert, dass der Vermieter innerhalb von acht Wochen reagieren muss, und nennt eine Beeinträchtigung der Vermietbarkeit sowie eine Wertminderung als Ablehnungsgründe. Die gesetzliche Regelung eröffnet bei fehlender Zustimmung auch einen gerichtlichen Weg. Eine ausbleibende Antwort kannst du nicht ohne Weiteres mit einer schriftlichen Zustimmung gleichsetzen.

Sende eine Anfrage mit Adresse, Beschreibung, Materialien, ausführendem Betrieb oder ausführender Person und Zeitplan. Bitte um eine Entscheidung über genau diesen Plan. Ein praktischer Schlusssatz lautet: „Bitte teilen Sie mir mit, ob Sie der beigefügten Ausführung zustimmen und welche konkreten Bedingungen Sie daran knüpfen.“ Bewahre die versandte Anfrage mit den Anlagen auf. Änderst du die Zeichnung anschließend wesentlich, lege auch die angepasste Ausführung vor. Eine Zustimmung zu einem Schrank ist keine eindeutige Zustimmung zum Entfernen einer Wand.

4. Prüfe die Außenseite und behördliche Vorschriften gesondert

Für die Außenseite von gemietetem Wohnraum lässt Artikel 7:215 Absatz 6 BW abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters zu. Beurteile deshalb eine Einrichtung an der Fassade oder einen Außenanbau nicht automatisch wie eine Veränderung im Innenbereich. Lies die einschlägige Vertragsbestimmung und beschreibe die Befestigungsstelle genau.

Prüfe außerdem, ob für deine Arbeiten behördliche Vorschriften gelten. Im Omgevingsloket kannst du für den jeweiligen Standort und die jeweilige Tätigkeit untersuchen, ob eine Genehmigung, eine Meldung oder die Bereitstellung von Informationen erforderlich ist. Berücksichtige beispielsweise auch Abbrucharbeiten und Arbeiten an einem denkmalgeschützten Gebäude, wenn sie tatsächlich Teil des Plans sind. Bewahre das Ergebnis zusammen mit den eingegebenen Ausgangsdaten auf. Die Nutzungsbedingungen weisen darauf hin, dass die Prüfung keine unanfechtbare Genehmigung ergibt. Lege ein unklares Ergebnis der zuständigen Behörde vor und stimme notwendige Anträge mit dem Vermieter ab.

5. Gestalte die Zustimmung so, dass sie für die Ausführung brauchbar ist

Eine kurze Antwort wie „In Ordnung, viel Erfolg“ lässt viele praktische Fragen offen. Frage nach, welche Zeichnung und welche Materialauswahl genehmigt wurden, wann die Arbeiten stattfinden dürfen und wie die Abnahme dokumentiert wird. Besprich vorher, ob eine Fachperson bestimmte Teile ausführen oder kontrollieren muss. Lass bei Unsicherheit über die Bausubstanz oder technische Anlagen zunächst die technische Machbarkeit untersuchen.

Halte auch fest, wie mit Änderungen während der Arbeiten umgegangen wird. Ein Bauunternehmen kann feststellen, dass eine Leitung anders verlaufen muss oder vorhandenes Material nicht erhalten werden kann. Vereinbare, wer dann entscheidet und wie eine zusätzliche Zustimmung dokumentiert wird. Mache Fotos, bevor Teile verdeckt werden, und bewahre Rechnungen, Produktinformationen und etwaige Garantien auf. Diese vorbereitende Dokumentation hilft später bei der Instandhaltung und bei Fragen zu den tatsächlich ausgeführten Arbeiten.

6. Instandhaltung, Entfernung und Entschädigung sind getrennte Themen

Frage nach, wer nach dem Umbau bei Störungen und für die Instandhaltung zuständig ist. Artikel 7:242 BW enthält für selbst vorgenommene Veränderungen eine Ausnahme von bestimmten mieterschützenden Instandhaltungsregelungen. Die genaue Vereinbarung verdient deshalb besondere Aufmerksamkeit; die Zustimmung allein beantwortet diese Fragen nicht vollständig. Beschreibe beispielsweise, wie eine Störung deiner neuen Geräte von einem Problem in der vorhandenen Installation unterschieden wird.

Besprich ebenfalls, was beim Auszug geschieht. Artikel 7:216 BW regelt die Entfernung, das Zurücklassen zulässiger Veränderungen und eine mögliche Entschädigung wegen ungerechtfertigter Bereicherung. Daraus folgt nicht automatisch, dass du deine gesamte Investition zurückerhältst. Mache Fotos und erstelle eine Kostenübersicht, rechne eine erwartete Entschädigung aber nicht bereits als garantierte Einnahme ein. Lass eine Bedingung zur Wiederherstellung oder zum Verzicht auf Ansprüche prüfen, wenn sie finanziell schwer wiegt. Auch eine Übernahme durch einen Nachmieter erfordert klare Vereinbarungen mit allen Beteiligten.

7. Fiktives Beispiel: Ein Küchenplan wird umsetzbar

Fiktives Beispiel: Mila mietet eine Wohnung und möchte einen Geschirrspüler einbauen. Zunächst denkt sie, dass sie lediglich einen Unterschrank ersetzen muss. Bei der Ausarbeitung stellt sich heraus, dass auch ein Wasseranschluss und eine Anpassung der Elektroinstallation erforderlich sind. Sie fotografiert die Küche, bittet um ein aufgeschlüsseltes Angebot und schickt dem Vermieter einen Plan mit zwei Varianten.

Der Vermieter stimmt einer Variante schriftlich zu. Anschließend fragt Mila gesondert nach, wer die Instandhaltung der neuen Teile übernimmt und was bei ihrem Auszug geschehen muss. Sie lässt die Ausführung kontrollieren und bewahrt die Unterlagen zusammen mit ihrem Mietvertrag auf. Dieses Beispiel sagt nicht voraus, dass in jeder vergleichbaren Wohnung eine Zustimmung erteilt werden muss. Es zeigt, wie aus einem allgemeinen Umbauwunsch überprüfbare Vereinbarungen werden, bevor Kosten entstehen und unumkehrbare Arbeiten beginnen.

8. Bei einer Ablehnung oder unklaren Bedingungen

Bitte darum, eine Ablehnung auf deinen konkreten Vorschlag zu beziehen. Geht es bei dem Einwand um die Technik, die künftige Vermietung, den Wert oder eine Vertragsbestimmung zur Außenseite? Prüfe, ob eine angepasste Ausführung das Problem löst. Eine andere Befestigungsart oder ein anderer Ort kann mitunter eine praktische Alternative bieten. Halte auch fest, wenn der Vermieter lediglich zusätzliche Informationen anfordert, damit du weißt, worüber noch keine Entscheidung getroffen wurde.

Artikel 7:215 BW ermöglicht eine Klage auf gerichtliche Ermächtigung. Das Gericht kann die Ermächtigung mit Bedingungen verbinden. Lass vor einem Verfahren beurteilen, welche Unterlagen erforderlich sind und welche Kosten damit verbunden sind. Halte Bestellungen und Vereinbarungen über die Ausführung währenddessen anpassbar. Ein Streit über die Zustimmung wird unnötig kompliziert, wenn die Arbeiten bereits weitgehend abgeschlossen sind und eine Entfernung unmittelbar neue Schäden oder Kosten verursacht.

9. Checkliste, bevor du die Arbeiten verbindlich vereinbarst

Nutze die folgende Checkliste für deinen endgültigen Plan. Ein offener Punkt ist Anlass für eine gezielte Nachfrage. Besprich vor allem die Teile, die sich später nur schwer wiederherstellen lassen oder deren finanzielle Folgen erheblich sein können.

Hast du bereits ohne eindeutige Zustimmung umgebaut? Dokumentiere dann zunächst den aktuellen Zustand und die bisherige Kommunikation. Bitte nachträglich um eine Beurteilung der tatsächlich vorgenommenen Veränderung und lass eine Aufforderung zur Wiederherstellung prüfen, bevor du erneut mit Abbrucharbeiten beginnst. Bei unmittelbarer Gefahr hat die Sicherung der Situation Vorrang. Suche anschließend nach einer konkreten Vereinbarung über Untersuchung, Ausführung und Wiederherstellung mit einer klar benannten Ansprechperson.

• Beschreibe die Veränderung mit Fotos, Maßen und einer Zeichnung.
• Untersuche, wie und zu welchen Kosten sich die Veränderung entfernen lässt.
• Prüfe die Vertragsbedingungen, insbesondere für die Außenseite.
• Hole erforderlichenfalls eine schriftliche Zustimmung zur endgültigen Ausführung ein.
• Prüfe Genehmigungen, Meldungen und sonstige behördliche Vorschriften.
• Triff Vereinbarungen über die ausführende Person oder den Betrieb, die technische Kontrolle und Änderungen während der Arbeiten.
• Halte Instandhaltung, Schadensabwicklung und Garantien fest.
• Besprich die Entfernung, das Zurücklassen und eine mögliche Entschädigung jeweils gesondert.
• Bewahre die Zustimmung, die Anlagen und die Fotos der ausgeführten Arbeiten auf.